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2019.12.17

朱罗纪 | 万科物业:未来的“物业航母”

发布者 : 万科物业
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和大家聊聊物业,给关注物业资本市场的朋友看一下。


中国最大的物业公司,资本市场最期待的物业龙头,万科物业,到今天还没有上市,每年都吊足了大家的胃口。尤其是2019年,将是中国A股市场的分拆元年,万科A毫无疑问是最值得关注的标的。


我是从底层商业逻辑和资本市场这两个角度来看物业行业的,这是一个好生意,好到可以平滑商业周期,好到可以推动房地产开发公司的转型。尤其是在现在大转型时代,有些香港上市的物业公司,市值都超过了母公司,这在以前是不可想象的。


从地产观察的角度讲,要看明白房地产行业未来的变化,要懂点物业。


12月12日,万科物业与戴德梁行成立合资公司。根据公开信息总结,提炼一下要点:

1、万科物业与戴德梁行谈判了18个月,决定成立一家合资公司,聚焦在大中华区商业物业与设施管理领域,主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理。以企业办公与写字楼物业服务为主体。

2、合资公司由双方注入资产包构成,以双方原来服务的客户,尤其是以商业客户为主,不包括国企、政府类业务。

3、未来在商业物业与设施管理这一领域,万科物业和戴德梁行都将以合资公司为唯一主体,不会再各自去拓展同类型业务。

4、合资公司,万科物业为大股东,首席执行官由原戴德梁行大中华区资产服务部主管叶世源担任。

我个人认为这笔合作意义重大。本身我也一直很关心物业行业,原因是出于对房地产行业未来走向存量竞争的观察——今天这已经是共识了。另外,这笔合作相信在未来中国物业发展史上,也非常值得记录。

这个合作的手法本身,我认为展现了万科一贯以来的动作:通过合作(收购),快速切入蓝海行业,并形成先手占位之优势。


在此之前,万科已有两笔。


2016年收购印力并在2018年收购凯德旗下20家购物中心,令万科印力在中国商业地产界的地位跃升到第一方阵。


2017年联合收购全球物流地产霸主普洛斯,令万科成为全球最大的物流地产服务商(最大股东)。


这次的收购,如出一辙。相同特征都是:万科看中一个行业的“蓝海”价值,通过选择与进入行业的“头号玩家”合作,捆绑做大,快速弥补自身的短板,并针对对手建立起强大的“护城河”优势。让对手进不来,或者进来只能跟随。


以上是万科在进行房地产由开发到运营大转型时代的玩法简介。这样的操作,有一个巨大的优点,可以在短期内获得“非线性增长”——当然要建立在双方的公司文化能够融合得很好的基础上。


就是使用这种操作,万科在过去的短短5年里,快速建立起公司在“房地产相关多元化”探索中的强大优势。这几年里,尽管有关于“万科是否早判了白银时代”的争议持续发酵,但另一方面,我们必须要看到,在争议声中,万科完成确立了在物业、物流、商业、长租公寓、冰雪度假、教育等“运营”领域的强大先发优势。


这些业务,虽然目前加起来都不及地产开发业务的一个零头,但时间的价值逐渐在沉淀、在强化。几乎是每过一段时间,新业务带给市场的乐观预期都在增厚一大截子。这个背后,我认为体现的是一间优秀公司的战略坚定性,这是非常不容易的。就像一个在塑化剂事件之前买入茅台的价值投资者一样,你抗不扛得住市场的震荡?外界的嘲笑?自我的怀疑?……知易行难,最大的对手都是自己,“赢了自己才赢得江湖”。


这次万科物业与戴德梁行的合作,也要放到以上的框架里去理解。


这是一笔我认为非常漂亮的交易,它最大的意义在于:一举奠定了万科物业在中国物业行业全方位的领先优势。我之前谈到过,万科物业在房地产物业服务领域的江湖地位,实际上是超过万科地产在房地产开发领域的江湖地位的。而这次合作,则进一步又强化了这个领先优势。


让我们来看一下,这笔交易完成之后,万科物业的新面貌。


万科物业在2018年10月发布了新战略:“住宅商企、两翼齐飞”——将“万物商企”子品牌独立出来,成立专门运营公司进军商业物业市场。这部分市场主要针对商写物业管理、政企设施管理,对应的业态既有企业总部、政府机构,也有商务写字楼、城市综合体、产业园区等。服务内容则包括前期顾问、运行期物业管理、综合设施管理和资产运营管理;为运营型物业提供公共物业管理(PM)服务;为自用型物业提供综合设施管理(FM)服务等等。


根据公开报道,到2019年,万科物业的核心业务是三大块:


社区空间(Community Space),这部分主要是住宅物业服务管理;


政企空间(Business Space),这部分主要就是“万物商企”;


以上这两部分,截至2018年,万科物业布局中国83个大中城市,合同项目共计2844个,其中住宅项目2209个,商企项目635个,合同面积突破5.3亿平方米,其中商企管理面积至3974万平方米。2018年全年营收接近百亿——98亿,同比增长33%,营收方面是当仁不让的NO.1。


第三块是,城市空间(Urban Space),这部分指的是针对城市公共空间、公共资源、公共项目提供服务和管理。


2018年5月,万科拿下横琴自贸区106平方公里的管理业务,标志着“物业城市”概念的确立——“在这个范围内有23163根路灯、10个城中村、72条排洪渠,每月清理垃圾2500吨”……“每年营收约5亿”。(源自:“好猫财经”)。


2019年9月,万科拿下雄安新区的管理业务。


最近的消息,万科又以1.9亿中标了深圳“河流水质科技管控项目”,管理深圳2000多条河流。


在以上这三块业务中,住宅物业服务,万科是行业公认的老大,并且依托万科集团的输送,每年即便不外扩,也可以获得稳定的面积与营收增长。而城市空间业务,被券商视为下一步物业行业的竞争最热点,行内也笑称“物业要干城管的活儿”。在这个领域,万科也已经是绝对的老大。


唯一的短板,是商办物业服务领域。万科物业首席执行官朱保全在接受采访时自问自答:“现在一问万科物业,它的品牌形象是什么?……即便‘万物商企’发展得很好,万科物业的品牌形象还是住宅。”


与戴德梁行的合作,补的就是这个短板,并且一下子补成了长板。双方合资的新公司成立后,将是未来在大中华区拓展商办物业服务的唯一主体,现有商业物管和设施管理的项目已覆盖到80多个城市,管理物业项目超1000个,员工人数超过2万人。


在被问及如此合作之后,万科在国内商办物业服务领域的地位,朱保全的回答大致是这样的商办物业不讲面积而讲服务客户数量,在国内应该是没有对手。


对未来的展望,朱保全希望是:“未来万科物业商企和住宅业务比例可以做到1:1,并形成赛马机制。”


所以,这是一笔深具里程碑意义的合作,这笔交易之后,万科与戴德梁行会形成品牌叠加优势,在中国的商办物业服务市场,毫无疑问,新公司将最有机会成为项目获取能力最强的王者。相对于同行,护城河已然确立。


商办物业这个领域做到最大,意义还不止规模与占位那么简单,而是,这个领域的毛利率最高,远远高过住宅物业。我们都很清楚,住宅物业服务的最大优势是,可以平滑周期的稳定回报,但是住宅物业服务的最大问题是:市场化程度还不够高,突出表现在以质论价、涨物业费非常难。相比之下,商办物业的市场化程度更好。无论是现状,还是远景,都要更有前途。


另外,切入商用物业服务,还可带来两重美好的想象空间:一是,万科可以借此机会,切入到大宗交易、资产管理服务等新领域,这是过往万科所不能提供但又恰恰是戴德梁行的强项。二是,大量的希望能够进入中国市场的外资机构,往日由戴德梁行提供服务,新公司将可以接盘。


综合上面这些事实,所以我说,万科与戴德梁行这笔交易,是一笔非常漂亮的交易,会奠定万科物业在中国物业服务行业全方位的领先优势。某种程度上讲,要比万科收购印力,在行业内奠定的护城河更深更宽。


继续来看,我们可以说,万科物业眼下未上市,但是它的确不同于已经登陆港交所的所有物业公司。再不能使用单一的标准去描述它,比如说它是未来资本市场物业公司的“第一龙头”,那当然是第一龙头,但太模糊了。


可能合适的描述是:未来中国的“物业航母”。


具体说这个航母将来有多大,现在很难讲。只能说,这个万亿行业的物业行业,竞争才刚刚开始。如果非要用一个数字,我认为根本不是什么市值千亿的问题,因为按照这个速度,万科物业的年度营收可能很快就会达到200亿甚至更多,按照资本市场给到物业公司的市盈率,千亿市值其实已经逼近。


当然,谈到上市谈到估值,这些都是资本市场的事情。我们关注这笔交易,更大的意义在于,它的底层逻辑:谁更有能力创造更多的真实价值。你创造了更多更好的价值,能获得更多的客户,能够为客户带来更加优质的服务,就不用担心资本市场不给你更好的定价。


物业行业这个本质,在我看来,它一直应该是类似于资产管理行业。不同的是,它管理的是实物,是不动产。因此,这个底层逻辑应该是,首先要做好你的基础服务,这是本,在此之上的增值服务——毛利率更高,应该是锦上添花的动作。做反了,最终会被抛弃。走正了,市场会一直期待


原创: 朱罗纪 朱罗纪


报道原文链接《万科物业:未来的“物业航母”》


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